Wat is erfpacht en heeft dat gevolgen voor mijn hypotheek?

Erfpacht is zo’n woord dat je weleens voorbij hebt horen komen en zolang je er niet mee te maken hebt weer snel vergeet. Maar wat nou als jouw droomhuis wel erfpacht heeft? Dan is het handig te weten welke gevolgen dat heeft voor het kopen van je huis en het afsluiten van je hypotheek.

Wat is erfpacht?

Om daar iets zinnigs over te kunnen zeggen moeten we eerst weten wat erfpacht nu eigenlijk inhoudt.

Erfpacht is simpel gezegd het recht om een stuk grond en de bijbehorende woonruimte daarop te gebruiken.

De grond met daarop de woning blijft eigendom van de erfverpachter, ofwel de eigenaar. Dit kunnen bijvoorbeeld de gemeente, een woningcorporatie of Staatsbosbeheer zijn. Voor dit gebruiksrecht betaal je een jaarlijkse vergoeding aan de eigenaar. Die vergoeding wordt een canon genoemd.

Als een verkoper een woonruimte met erfpacht wil verkopen, moet hij duidelijk aangeven dat het om erfpacht gaat. Op huizen verkoop websites staat dan ook duidelijk aangegeven of het gaat om erfpacht of niet.

Ook in de akte die de notaris gaat opmaken bij de verkoop (de ‘akte van levering’), staat of het gaat om erfpachtrecht. En natuurlijk komt het ook duidelijk in het koopcontract te staan.

Waar moet ik zelf op letten als ik een woning met erfpacht wil kopen?

Als je een woning met erfpacht wilt gaan kopen, is het handig de volgende zaken goed na te vragen zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

• Gaat het om erfpacht voor onbepaalde of bepaalde tijd? In dat laatste geval: wanneer loopt het erfpachtrecht af en bestaat er een recht op verlenging?
• Bevatten de erfpachtvoorwaarden beperkende voorschriften, bijvoorbeeld over het gebruik of de bestemming van de woning?
• Wie is de eigenaar: de gemeente, een woningbouwvereniging of een particulier?
• Wat is de actuele canon, is deze fiscaal aftrekbaar en wanneer wordt deze aangepast?
• Is voor overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de eigenaar nodig?
• Heb je voor de financiering een erfpachtopinie (toetsing van de financiering van het erfpachtrecht) nodig?

Soms is aan het erfpachtrecht ook nog een opstalrecht gekoppeld. Dan ben je als koper eigenaar van de woning en is de erfverpachter eigenaar van de grond.

Maar let op, aan het einde van de erfpacht stopt ook het daaraan gekoppelde opstalrecht. Daardoor wordt de erfverpachter ook eigenaar van de woning. Hij moet u dan in beginsel de waarde van de woning vergoeden.

Zoals je kunt lezen zijn de regels rondom erfpacht best lastig en kunnen hier ook echt haken en ogen aan vast zitten. Zorg daarom dat je je goed laat informeren door een goede hypotheekadviseur en notaris, om problemen bij de overdracht en in de toekomst te voorkomen.

Wat heeft erfpacht voor gevolgen voor mijn hypotheek?

Een hypotheek afsluiten voor een huis met erfpachtrecht kan gewoon bij de bank, al zijn er wel een paar dingen anders dan bij het afsluiten van een gewone hypotheek.

Bij een gewone hypotheek neem je een lening op een huis inclusief de grond waar je huis op staat.

Bij een hypotheek met erfpachtrecht neem je een lening op de koopprijs van het erfpachtrecht (je gebruiksrecht). De bank eist dan als onderpand voor de lening een hypotheek op je erfpachtrecht.

Een jaarlijkse erfpachtcanon heeft ook gevolgen voor je maximale leenmogelijkheid. De regel is dat je ongeveer twintig keer de jaarlijkse canon minder kan lenen ten opzichte van een gewone hypotheek. Is de erfpachtcanon per jaar € 1.500, dan wordt je maximale leencapaciteit dus €30.000 lager.

Banken zijn over het algemeen iets minder makkelijk met het verstrekken van een hypotheek op erfpachtrecht.

Maar niet getreurd. Gelukkig heeft Nobel Hypotheken gespecialiseerde medewerkers die je hier heel goed bij kunnen helpen en je droom(huis) werkelijkheid kunnen maken.

Tip: Bereken hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek.

Hoe zit het met de erfpacht in Amsterdam?

Iedere gemeente heeft zijn eigen regels ten opzichte van erfpacht. In Amsterdam bijvoorbeeld kun je overstappen op eeuwigdurende erfpacht.

Het betekent dat je niet meer elke 50 of 75 jaar te maken krijgt met een forse prijsverhoging (canon) omdat de grond in waarde is gestegen.

In Amsterdam kun je erfpacht ook afkopen. Dit kun je op drie manieren doen:

• Alles afkopen voor altijd! Je betaalt een afkoopsom gebaseerd op de WOZ-waarde en buurtstraatquote (een percentage van de WOZ-waarde en geeft de waarde van de grond weer).
• Alles afkopen voor altijd, maar dan pas op termijn. Er wordt dan uitgegaan van de WOZ-waarde van het jaar voorafgaand aan het jaar dat je gaat afkopen. De afkoopsom wordt dan nog wel aangepast aan de huidige inflatie.
• Je betaalt een jaarlijks bedrag (canon), gebaseerd op de huidige WOZ-waarde op het moment van overstappen. Een stijging van de grondprijzen heeft in deze situatie geen invloed het jaarlijkse bedrag (canon); deze stijgt alleen door inflatie.

Tenslotte

In bepaalde gevallen kan het verstandig zijn om de erfpacht af te kopen of te kiezen voor het op latere termijn vastzetten van de canon. En soms kun je beter gewoon je huidige erfpachtcontract uitdienen. Deze keuze is afhankelijk van waar je woont (in Amsterdam), hoelang je huidige contract nog loopt en natuurlijk of je de afkoopsom kunt betalen.

Nobel Hypotheken als jouw persoonlijke adviseur

Bij Nobel Hypotheken helpen wij je graag met kwalitatief financieel advies en denken met je mee over alle vraagstukken. Wij doen altijd een stapje extra voor onze klanten, analyseren echt alle opties en denken altijd buiten de gebaande paden als dat nodig is.

Op deze manier weet jij zeker dat je bereikt wat anderen niet kunnen. Dat wil zeggen: wij doen er alles aan om jouw te helpen de beste hypotheek te krijgen die bij je past en uiteraard perfect aansluit bij jouw omstandigheden en wensen.

Wil je ook een adviseur die buiten de gebaande paden kijkt en echt alle mogelijkheden voor je analyseert?

Neem dan snel contact op met ons ervaren en enthousiaste team. Wij staan 24 uur per dag met de grootste betrokkenheid en oprechte aandacht voor je klaar. Een e-mail is zo gestuurd naar info@nobelhypotheken.nl of bel of app naar 06-54770122.