Wanneer werkt overbieden tegen je?

Wanneer je op zoek bent naar een woning moet je met veel dingen rekening houden, waaronder de vraag of je moet overbieden of niet. Van alle kanten klinkt het advies om over te bieden als je de woning graag wilt hebben. Maar is dit wel altijd nodig?

De woningmarkt is volop in beweging en om het nog moeilijker te maken verschilt de situatie per regio. Eén passend antwoord voor iedereen kunnen we je niet geven, maar wel wat tips en tricks.

Het is bijvoorbeeld logisch dat er in de grote steden meer wordt overboden, omdat de ruimte beperkt is en het aanbod vaak laag. Een goede aankoopmakelaar kan je helpen de juiste beslissing te nemen en goed te adviseren wat te doen in verschillende situaties.

Overbieden in 2024, 2025 en 2026

Om een beter beeld te krijgen van de markt en het overbieden is het goed om naar de cijfers van de afgelopen jaren en 2026 te kijken.

Het advies om te overbieden is zo sterk dat het als vanzelfsprekend wordt beschouwd. Dit is ook terug te zien in de cijfers. In 2025 werden ruim 70 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Aan het einde van 2024 was het 69,7 procent.

Overbieden is in 2026 nog niet verdwenen, maar het is wél duidelijk minder vanzelfsprekend dan een jaar geleden. Zeker in Amsterdam wordt een groot deel van de woningen nog boven de vraagprijs verkocht. Tegelijk is de markt zichtbaar veranderd.

Er wordt gemiddeld gezien vooral overgeboden op woningen in het laagste segment (vraagprijs onder € 450.000). In het midden- en hogere segment (vraagprijs vanaf € 450.000) worden vaker huizen verkocht voor de vraagprijs of net eronder.

Overbieden in de grote steden

In de grote steden wordt het meest overgeboden. Zo moet je normaal gesproken in Amsterdam 7 tot 10 procent overbieden als je een woning wilt kopen.

In Den Haag en Utrecht ligt dit tussen de 8 en 9 procent en in Rotterdam wordt gemiddeld 5,5 tot 6 procent overgeboden. Dit is best een stuk hoger dan het landelijke gemiddelde van 4,8 procent.

Overbieden en het hoogste bod biedt geen garantie

Als je alleen naar de cijfers kijkt, ziet het er dus niet heel positief uit. Overbieden lijkt absoluut nodig te zijn als je kans wilt maken op je droomhuis.

Toch hoef je je niet gek te laten maken door de statistieken en zoals eerder benoemd is de markt duidelijk aan het veranderen.

En er zijn altijd lichtpuntjes! Het aantrekkelijkste bod voor een verkoper is namelijk niet altijd het hoogste bod.

Een bod zonder voorbehoud van financiering, wat kan met een pre-checked hypotheek via Nobel Hypotheken, kan hier al een verschil maken. De verkoper wil natuurlijk zekerheid dat de woning verkocht wordt, vooral als die snel van het huis af wil zijn.

Daarbij zijn er bepaalde soorten woningen waarbij je minder of zelfs helemaal niet hoeft over te bieden. Niet iedereen wil zich namelijk wagen aan een klushuis waardoor er minder concurrentie is en je meer kunt onderhandelen over prijs. Ook op vrijstaande woningen wordt structureel ondergeboden.

Wanneer werkt overbieden nu echt tegen je?

Maar dan nu de vraag die we als eerste gesteld hebben! Kijk altijd of overbieden te verantwoorden is want er zijn ook momenten waarop overbieden direct in je nadeel kan werken.

Bijvoorbeeld bij een:
• Taxatietekort bij de hypotheek: Je hypotheek is maximaal 100% van de marktwaarde.
• Aantasting van je financiële buffer: Als je al je spaargeld moet inleggen om het overbiedingsgat te dichten, houd je geen geld over voor onverwachte kosten.
• Risico op restschuld: Als je door overhaast overbieden meer betaalt dan de huidige markttrend, loop je het risico dat je bij verkoop met een restschuld achterblijft.
• Wegvallen van de ontbindende voorwaarden: Om aantrekkelijker te worden voor verkopers, bieden kopers zonder voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring. Dit vergroot het risico op verborgen gebreken of het niet rondkrijgen van de lening.

Zoek als je denkt dat overbieden nodig is zoiezo een goede hypotheekadviseur die samen met je kan bekijken wat je maximale hypotheek is en hoeveel eigen spaargeld je in het huis wilt steken.

De adviseur wil ook graag van je weten of je al een goede aankoopmakelaar ingeschakeld hebt, die de reële waarde van vergelijkbare woningen in jouw regio kan inschatten. Dan kun je goed voorbereid op stap gaan en overwegen of overbieden in jouw situatie een slimme zet is.

Nobel Hypotheken

Wil je weten of jouw droomhuis haalbaar is en wat je maximaal kunt lenen? Neem dan contact op met Nobel Hypotheken!

Wij krijgen vaak wél voor elkaar wat bij anderen niet mogelijk is. Ofwel wij zetten ons volledig voor jou in, zodat je de beste hypotheek of lening krijgt die helemaal bij je past en natuurlijk volledig aansluit op jouw situatie en wensen.

Wil je ook een adviseur die buiten de gebaande paden kijkt en echt alle mogelijkheden voor je analyseert? Neem dan snel contact op met ons ervaren en enthousiaste team. Wij staan 24 uur per dag met de grootste betrokkenheid en oprechte aandacht voor je klaar. Een e-mail is zo gestuurd naar info@nobelhypotheken.nl of bel of app naar 06-54770122.

Relevante informatie

Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?

Hoeveel kan ik maximaal lenen voor een hypotheek?

Hoe lang kan ik het beste mijn hypotheek vastzetten?

Een huis kopen als ondernemer of zzp-er