Hoeveel overwaarde kun je gebruiken voor een nieuw huis?
Bij verkoop van je huidige woning wordt uit de opbrengst eerst je hypotheek afgelost. Als je daarna nog geld overhoudt, is er sprake van overwaarde.
En dat is fijn als je daar gebruik van kunt maken bij bijvoorbeeld de aankoop van je volgende huis. Hierdoor heb je minder hypotheek nodig en kunnen je maandlasten dus lager uitkomen.
Maar er is natuurlijk nog meer mogelijk en wat zijn de regels bij het gebruik van deze overwaarde en welke kosten komen erbij kijken?
We leggen het graag aan je uit!
Eerst verkopen en dan kopen
Als je eerst je oude huis hebt verkocht, dan kun je de overwaarde meteen gebruiken voor de aankoop van een ander huis.
De overwaarde minus de kosten voor de aankoop kun je direct in je nieuwe huis steken door met dit bedrag de hypotheek te verlagen. Hierdoor hoef je dus uiteindelijk minder te lenen en heb je meteen lagere maandelijkse lasten.
Eerst kopen en dan verkopen
Heb je je woning nog niet verkocht? Dan kun je nog geen gebruik maken van de overwaarde.
Als je onvoldoende eigen geld hebt, dan heb je een overbruggingskrediet nodig. De overwaarde krijg je namelijk pas in handen als de oude woning is verkocht en betaald.
Renteaftrek
Je betaalt rente over het overbruggingskrediet. Deze rente is fiscaal aftrekbaar, zolang het krediet is afgesloten voor de aankoop van je volgende eigen woning.
Met de overwaarde los je eerst je overbruggingskrediet af. Dat zal de geldverstrekker ook van je verlangen.
Blijft er na de aflossing nog overwaarde over? Dan doe je er dus goed aan met dit bedrag de hypotheek op je nieuwe woning te verlagen. Anders heb je voor dat gedeelte geen recht op renteaftrek.
Bijleenregeling
Als je binnen 3 jaar na de verkoop van je huidige huis een volgende woning koopt, krijg je te maken met belastingregels voor het gebruik van de overwaarde.
Deze overwaarde wordt verminderd met de gemaakte verkoopkosten van de oude woning en aankoopkosten van de nieuwe woning.
Bij verkoopkosten kun je denken aan de kosten van een makelaar, advertentiekosten en taxatiekosten maar ook aan de kosten voor het verkrijgen van het verplichte energielabel.
Onder de aankoopkosten vallen bijvoorbeeld de kosten van een aankoopmakelaar, de overdrachtsbelasting en de kosten voor de notariële overdracht.
Dit is de bijleenregeling.
Je moet je overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Gebruik je de overwaarde niet, dan heb je over het bedrag ter grootte van de overwaarde geen recht op hypotheekrenteaftrek.
Tijdelijk huren
Ga je tijdelijk huren, dan blijft de overwaarde gedurende drie jaar staan. Ben je dus binnen drie jaar weer eigenaar van een andere eigen woning, dan zul je de overwaarde alsnog moeten inbrengen.
Na drie jaar vervalt deze verplichting en kun je de vervolgens gekochte woning weer volledig financieren met hypotheekrenteaftrek.
Maar wat kun je eventueel nog meer doen met de overwaarde van je woning?
Je hypotheek verhogen
De meest makkelijke manier om van de overwaarde van je huis geld te maken, is door je hypotheek te verhogen.
Onderhands verhogen is het goedkoopst, omdat je dan niet langs de notaris hoeft. Maar dan moet er wel ruimte zijn binnen je hypothecaire inschrijving (een hoger hypothecair bedrag op de acte zetten dan er geleend werd).
Schenken
De overwaarde kun je bijvoorbeeld ook gebruiken voor een schenking of lening aan bijvoorbeeld je (klein)kinderen.
Op die manier kun je ze bijvoorbeeld helpen met het kopen van hun eigen woning of een studie. Je verhoogt je eigen hypotheek en dat extra bedrag schenk of leen je aan je zoon of dochter.
Let op! De overwaarde wordt in dit geval niet gebruikt voor je eigen woning. Daarom is de rente over de hypotheek niet aftrekbaar van de belasting.
Je betaalt dus wel gedurende de gehele looptijd van deze nieuwe hypotheekrente en na dertig jaar moet je deze hypotheek hebben afgelost. Dit geldt dus voor iedere vorm van overwaarde die niet weer in het huis wordt gestoken.
Tweede hypotheek
Het is ook mogelijk om een tweede hypotheek af te sluiten. In beide gevallen is het mogelijk de overwaarde vervolgens op te nemen. Hierbij word je inkomen opnieuw getoetst en wordt er naar je schulden gekeken, net zoals bij het afsluiten van je eerste hypotheek.
Let op! Je mag een tweede hypotheek op je eigen woning alleen bij dezelfde bank afsluiten als waar je je eerste hypotheek hebt lopen.
Verbouwen of verduurzamen?
Goed om te weten! Wil je de overwaarde van je huis gebruiken voor een verbouwing en wil je ook direct je huis verduurzamen? Of neem je energiebesparende maatregelen?
Dan kan je voor het verduurzamen van je woning de overwaarde op je hypotheek ook gebruiken. Let op! Voor de financiering van energiebesparende maatregelen kun je 6% boven op de woningwaarde lenen.
Opeethypotheek
Een opeethypotheek is een lening waarmee je de overwaarde op je huis kan laten uitkeren. In een keer of in maandelijkse termijnen.
Het geleende bedrag en de verschuldigde rente wordt dan weer bij je hypotheek opgeteld. Eigenlijk wordt je woning dan dus steeds meer van de bank en iets minder van jou.
Vooral voor senioren met een hoge overwaarde in combinatie met een laag inkomen is dit een populaire manier om het pensioeninkomen aan te vullen. Helaas bieden maar een paar banken een opeethypotheek aan.
Nobel Hypotheken
Wil je ook weten hoeveel overwaarde je hebt en hoe je dit het beste kunt gebruiken in de toekomst voor een nieuw huis of een andere bestemming? Ga dan eens langs bij de adviseurs van Nobel!
Wil je ook een adviseur die buiten de gebaande paden kijkt en echt alle mogelijkheden voor je analyseert? Neem dan snel contact op met ons ervaren en enthousiaste team.
Wij staan 24 uur per dag met de grootste betrokkenheid en oprechte aandacht voor je klaar. Een e-mail is zo gestuurd naar info@nobelhypotheken.nl of bel of app naar 06-54770122.
Relevante informatie
Een hypotheek in 2025: wat verandert er allemaal?
Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?